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上海の96プラザ、蘇州の円融時代広場、南京の水城…まるで現代版の「清明節の川沿い」のように、長江デルタでは数多くの新興商業プロジェクトが誕生している。これらのプロジェクトはもはや量的拡大ではなく、元の伝統的なビジネス モデルの画期的な進歩と革新です。これらは大部分において、国内ビジネスの現在の最先端レベルを表しており、新世代ビジネスの経験、オープン性、革新性を完全に反映しています。この記事では、他の地域や都市における将来の商業開発に方向性を示唆するために、多くのプロジェクトの現地調査と商業開発の背後にある多くの影響要因の詳細な分析を通じて、この商業の波の特徴と傾向を探ることを試みます。
長江デルタの急速な商業発展の背後には、良好な経済発展基盤、強い消費者需要、継続的な都市建設とインフラストラクチャーの変革が切り離せません:
地域経済が国をリードする。長江デルタは我が国で最も急速な経済発展、最大の経済総計、そして最も発展の可能性のある経済部門です。 2007年、長江デルタ地域は人口の6％を占め、国民総生産の19％を生み出し、消費財小売総額は1兆4,428億元に達し、全国の162％を占めた。長江デルタの急速な経済発展プロセスは、ビジネス発展に優れた基本環境を提供します。
交通網の復興で地域交流が加速する。近年の長江デルタ地域の一体的発展の過程において、鉄道は最も重要なインフラ建設として極めて重要な役割を果たしている。長江デルタの主要都市の移動時間は基本的に2時間以内であり、「同一都市効果」により人々の生活概念が徐々に変化しつつある。繁忙期の最短発車時間は5分と、鉄道の「公共交通機関」としての機能は当初から実現されていた。交通システムの再構築により都市間の交流が促進され、商業・貿易分野での連携が強化されました。
市場の変化とプロセスに対して、市場のリーダーである商業用不動産開発業者が最も敏感であり、この時期のビジネスリーダーもまた大きな変化を経験しています。
不動産大手が長江デルタを占拠。 2008 年前、国内の不動産市場は活況を呈していました。全国の不動産大手が必死に土地を手に入れ、迅速に展開していた。長江デルタ地域は常に軍事戦略家にとっての戦場となってきた。 Hang Lung Properties、Wharf、Guardian などの第一線の不動産開発業者は、長江デルタを取り囲み、独自の事業領域を急速に広げています。外資系不動産会社の参入も地元不動産会社の競争意識を加速させ、自らの利点を生かして地域の安定化を図っている。この時期、さまざまなブランド不動産が大規模に輸出され始めた。まず、いくつかの国際ブランドが都市での存在感を広げ始めました。たとえば、CapitaLand の広大なレイアウトは、主要都市における CapitaLand ブランドのトレンドを引き起こしました。一方、深センのMixCなどの地元ブランドは、初期の事業が成功した後、全国に輸出し始めており、最も集中的なレイアウトは長江デルタを選択しています。
新しいブランド開発者が最初に立ち寄るのは長江デルタです。これまで海外の開発業者が中国市場に参入する際には、一線都市に注目することが多かった。しかし、一級都市の地価は上昇し続けたため、海外の主要投資家は思いとどまった。しかし、潜在的な中国市場は常に企業にとって見逃せないチャンスです。後発企業は戦略を調整し、二級都市と三級都市を突破口として利用し、その後一級都市に参入する機会を待ちます。米国最大の商業運営組織であるサイモンやタイ最大の百貨店であるセントラルデパートなど、新規参入企業は必ず初めて長江デルタに目を向ける。いずれも長江デルタの二級都市を基盤としており、長江デルタの地域的魅力を十分に証明している。その中で、タイのセントラル・リテール・コーポレーションは海外事業拡大の第一歩として杭州を取り上げ、その突破口としてMixC杭州店を選定した。このプロジェクトが中国で成功すれば、引き続き中国本土市場の開拓に注力することになる。
開発者の多様な構成 商業用不動産自体は資本集約的な産業です。開発会社の多様化は、プロジェクト資金源を確保するだけでなく、プロジェクト開発力を強化し、4者のエッセンスを吸収し、それによって商業プロジェクト全体の質を向上させます。 Impression Cityシリーズのプロジェクトは、American Simon Real Estate Group、Morgan Stanley Real Estate Fund、Shenzhen State Investment Commercial Real Estate Co, Ltdが共同投資して設立したShenzhen Gray Enterprise Management Consulting Co, Ltdによって運営・管理されており、3社の株主の力と強力な協力モデルに依存しています。一方で、株主である米国のサイモン・リアル・エステートの国際商業用不動産における深い経験と業界の優位性を活用して、自社のショッピングモールプロジェクトを総合的に開発・管理しています。一方、モルガン・スタンレー不動産ファンドの金融介入と深セン国頭商業不動産有限公司の開発・建設は、プロジェクト開発のための包括的なプラットフォームを提供しました。
適切な時期、適切な場所、適切な人々が存在する長江デルタでは、多くのプラスの要因が今日のビジネスの繁栄を生み出しました。そして、この繁栄したビジネス像を構成する要素は何でしょうか?主要なプロジェクトの調査と検査を経て、これらのプロジェクトの新しい要素と傾向が要約されました:
1よりセグメント化されたポジショニング
ビジネスの発展には様々な段階がありますが、この10年間で私たちが知っているビジネスステージは、2000年以前の百貨店とそれ以降に登場した大規模総合モールです。前者は主に中級から高級品のショッピング ニーズを対象としており、市場の細分化や広さにおいてあまり位置付けがありません。後者は業態の改善・充実を通じて、最も幅広い聴衆が集う公共活動の場を形成してきました。現在の市場をみると、消費者の嗜好の多様化やライフスタイルの多様化に対応するため、市場の需要は、総合的な大規模市場から細分化された市場へと徐々に移行しつつあります。
1) 包括的なプロジェクトは、地域ごとにさまざまな年齢層とさまざまな生活嗜好の顧客グループに分かれています
これまでのプロジェクトでは、ショッピングエリアのさまざまなニーズや年齢層をフロアごとに区別することがほとんどでした。各フロアの機能は比較的明確で単一ですが、ショッピングに加えて、ケータリングやレジャー事業を他のエリアに集める必要があります。新たなプロジェクトは、地域分割の基礎として、さまざまな年齢層、消費の嗜好、生活の追求、その他の要因に基づいています。たとえば、子供向け消費エリアには、若者のショッピング、エンターテイメント、トレーニングと教育、その他のテーマが含まれます。景観の美しいエリアや比較的清潔なエリアでは、特別なレジャーダイニングエリアが分かれており、安らぎと味覚を必要とする人々の滞在と休息に適しています。そうすれば、ショッピングエリアで安らぎを見つける必要がなく、伝統的な食事の騒音を避けることができます。
たとえば、蘇州円融広場は 5 つの主要なテーマ カテゴリに分かれており、そのうちビジネスは 4 つのテーマ エリアに分かれています。 160,000 平方メートルの「ワンストップ」デパートである九光百貨は、初めて蘇州市場に参入した 100 以上のブランドを導入し、ファッショナブルな都市の魅力を注入しています。 ;リビングおよびレジャーエリアには、家庭用家具、家電製品、デジタル、子供の楽園などのテーマ別の専門ショッピング モールが集まり、ファミリー スタイルの消費に対応します。統合された天母街区により、天母はショッピング、ダイニング、エンターテイメントを統合してショッピング体験を形成することができます。リバーサイド ダイニング ディストリクトには世界各国の料理とエンターテイメントがあり、おいしい料理と美しい景色を体験できるダイナミックなゾーンです。合理的なエリア分割により、目的の異なる消費者集団がより便利に消費地に到達することができ、合理的な人の流れも形成されます。
2) 特定の年齢層をターゲットにしたプロジェクトが徐々に登場している
初期の商業プロジェクトにおける年齢層の区別は、主に、選択された消費者グループに対するショッピング製品のグレードに基づいていました。また、消費者は、プロジェクトが消費目的に合致しているかどうかを判断するために、主に中価格帯や高級品などの価格要素を使用しました。現段階では、顧客層が明確な年齢層で位置づけられ始めています。この年齢層の消費パターン、ライフスタイル、嗜好の追求を詳細に分析することで、顧客グループのショッピング、ダイニング、エンターテインメント、社会的ニーズのすべてをプロジェクトに統合し、この年齢層の生活消費プラットフォームとなります。
「若い消費者グループをターゲットにした」上海初の新しいワンストップ大型ショッピングストアであるチャンネルワンは、1980年代生まれの若者のためにブラックストーン基金によって特別に創設されたビジネスプラットフォームです。 80年代以降の世代の一連の嗜好を考慮して、自分自身とファッションを主張し、オンラインローミングと最先端のデジタルを愛し、オンライン通信プラットフォームに集まることを好み、さまざまなチャネルから最新情報を入手するのが得意です したがって、「Tune・Frequency・One」は、特に、トレンディアート、ファッションソーシャルネットワーキング、ショッピング消費を統合する「ワンストップ」サービスを若者に提供します。 80年代以降の世代を中心に、よりファッショナブルなグルメ、ファッショナブルな服装、営業時間の延長などを伴う「ナイトライフ」など。
3) 特別な好みとブランド認知度に基づく市場セグメント
さまざまな年齢や好みの消費者グループごとにプロジェクトを分割することがまだ十分に細分化されていない場合、消費者の特別な好みとブランドの高い認知度に基づいて包括的な商業プロジェクトを作成するには、ブランドの巨大な市場魅力と広範な忠実な顧客ベースのサポートが必要です。
上海の淮海路にオープンした「バービー上海」旗艦店は、総面積3,500平方メートル、6階建ての独立した建物。バービー上海旗艦店には、衣料品、ジュエリー、美容・スキンケア製品、おもちゃ、電子製品、レストラン、ビューティーセンター、体験型ゲームなど、1,600 点以上のバービー製品が揃っており、バービー好きな女の子が一日中滞在できる、まったくユニークなショッピング体験センターです。通常のプロジェクトよりも顧客層の細分性が狭く、何十年経っても揺るぎない、世界中の女の子の心の中にある完璧なバービー像が開発の支柱となっている。バービー人形旗艦店の成功に貢献したのは、まさにその強いブランド影響力と幅広いブランド支持者たちのおかげです。これは多くのブランドでは実現できません。
2参加を重視し魅力を高める
初期のショッピング モールはショッピングのみを目的として開発されました。その後、モールは消費者がエンターテイメント、ケータリング、レジャーをカバーするワンストップ ショッピング モールに適応できるようになりました。しかし、コンテンツが充実しても消費者の純粋な消費意識や商業プロジェクトとの距離感は払拭できないため、今回の新プロジェクトでは、より体験型・参加型の要素を取り入れ、建物の近さだけでなく、プロジェクトのテーマ性にも反映させています。技術的で興味深く参加型のテーマ展示や活動を通じて、プロジェクトの特徴が形成され、より幅広い顧客グループを惹きつけ、特定の顧客グループを囲い込むことができます。
1) パフォーマンスと活動スペースを十分に考慮する多くの新しいプロジェクトから判断すると、パフォーマンスやアクティビティのための公共スペースが大幅に拡張され、一般にプロジェクトの中核的な位置を占め、パフォーマンスステージや大型スクリーンを通して会場全体の焦点となっています。まずはプロジェクトの機運を高め、パフォーマンスやアクティビティを通じて人気を集め、プロジェクト全体が消費者と交流し、距離を縮めること。同時に、ブランドの宣伝と一般の視点を組み合わせて、より良いプロモーションを実現する宣伝および広告の窓口としても機能します。
上海浦東 96 プラザの最大の特徴は、窪んだ屋外の円形広場です。そのデザインスタイルは古代ローマのコロッセオに似ています。商業プロジェクトの中で最大の面積を持ち、スクエア効果を駆使して大騒ぎする。プロジェクトはまだ新興段階にあるため、運営者はこの公開プラットフォームを通じた広報窓口として一連のスクエア活動を紹介し、継続的なテーマイベント「96スクエア ミュージック カーニバル シーズン」を開催した。数か月以内に、ロックサイ・ワンウェイの特別コンサート、中国の黄金のラテンソング、流行の音楽など、複数のバンド活動を通じて人気を集め、若者たちに愛され、追随されています。 96 スクエアは、若くてファッショナブルなポジショニングでもあり、プロジェクトの勢いを高めるために使用され、その人気と影響力を大幅に高めます。